Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает
Кадастровая стоимость недвижимости нужна прежде всего для расчета налогов (на имущество, землю, на доходы при продаже) и госпошлин (например, за нотариальные услуги и судебные иски). Также она определяет размер арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки и их выкупную стоимость при продаже из государственной собственности.
Рассказываем, что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится раз в два года, а в остальных российских регионах не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.
Как определяют кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость объектов определяют специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
«Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Рыночная стоимость зависит от вида недвижимости, расположения, физических характеристик: площадь, материал стен, наличие коммуникаций и др. Когда стоимость недвижимости определяют кадастровым методом, она сильно отличается от рыночной, так как в этом случае не учитываются индивидуальные характеристики объекта и применяется всего один подход», — объяснил эксперт-оценщик компании «Альфа-Медиатор» Владислав Шеин.
Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объекта может измениться. Как определить рыночную стоимость недвижимости Недвижимость 
Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую
С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик, отметил Владислав Шеин. Но изменения, по его словам, вносятся либо при очередной оценке, либо при изменении характеристик объекта (площади, этажности и т. д.), либо в результате действий владельца по ее оспариванию или исправлению допущенных при оценке ошибок.
Как узнать, что стоимость определена ошибочно
На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства, а также характеристики, которые легли в основу расчета. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено, год постройки или этажность.
После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.
Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Инструкция Недвижимость 
Как исправить ошибку
Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону увеличения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.
Колонки экспертов
About The Author
