Тренду на покупку элитных особняков лишь в качестве земельного актива способствует моральное устаревание домов, дефицит новых элитных поселков и высокий спрос на землю на Рублевке и других элитных направлений
За последние пять лет на загородном рынке Подмосковья наметился новый тренд. Элитные коттеджи и особняки на Рублевке и других престижных направлениях, построенные до 2015 года, а иногда и в более ранние годы, все чаще приобретаются не как объекты для проживания или иного использования, а лишь как земельные активы. Старые постройки сносятся, а на их месте возводятся новые современные дома.
Ситуация пока не стала массовой, но говорить о формировании отдельного сегмента загородного элитного рынка уже можно: конкуренция в этом направлении точечного девелопмента нарастает.
Вместе с экспертами рассказываем, почему формируется такой тренд, в чем выгодность покупки элитного дома ради одного лишь престижного земельного участка под ним, а также о том, приобретет ли снос старой подмосковной элитки массовый характер.
Выбора нет
Большая часть вторичного предложения — это морально устаревшие дома, построенные более 10–15 лет назад, а то и гораздо раньше. Они требуют капитального ремонта или реновации, а это может оказаться дороже, чем новое строительство, да и не всегда возможно в принципе, уточняют эксперты, опрошенные редакций «РБК Недвижимости».
За последние полгода спрос на покупку элитных готовых домовладений в Подмосковье, по данным NF GROUP, снизился на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (при обратной ситуации с элитным земельными участками: сделки с ними выросли на 61%). Однако причина не в том, что готовые элитные дома стали менее востребованы у покупателей, а в предшествующем длительном вымывании ликвидного предложения, поясняют в Villagio Realty.
В структуре спроса на элитные домовладения в Подмосковье самый востребованный у покупателей сегмент — современные коттеджи с актуальной архитектурой и планировками, а также правильным расположением на земельном участке. Особенно высокий спрос — на дома, готовые к проживанию, говорят в Vesco Group. Однако такого предложения почти нет.
Фото: Vadim Ovchinnikov / Shutterstock / FOTODOM
На первичном загородном элитном рынке предложение почти не представлено из-за отсутствия новых коттеджных поселков. Как поясняют эксперты компании Villagio Realty, после бума загородного строительства в 2000-х годах наступило резкое охлаждение рынка. «Покупатели были не очень активными, а вложения в проекты требовали серьезных инвестиций. Поэтому девелоперы неохотно выводили новые загородные проекты на элитный рынок», — говорят там.
Вышедшие на рынок за последние годы элитные загородные проекты можно пересчитать по пальцам одной руки, говорит генеральный директор компании Vesco Group Алексей Аверьянов. «А того большого девелопмента, как был раньше (типа «Агаларов Эстейт», «Николино», «Миллениум Парк», «Ренессанс Парк»), на рынке нет до сих пор», — уточняет он.
Мало кому подходят, но дорожают
Вторичные элитные загородные домовладения сильно переоценены — это выявляется в 80% предложения, поясняет владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. «Собственники, как правило, считают, что и их дома, в которые они вложили миллионы долларов, невероятно дороги», — говорит он.
Сильную переоцененность подтверждает высокий ценовой разрыв между первичными и вторичными загородными домовладениями. В 2025 году он составляет почти 2,5 раза: 221 млн руб. за средний элитный лот на первичном загородном рынке против 527 млн руб. на вторичном рынке, уточнила директор департамента загородной недвижимости NF GROUP Татьяна Алексеева.
При этом цены, несмотря на снижение спроса, продолжают увеличиваться. Например, в премиальном сегменте они выросли на 12% с начала 2025 года, сообщила эксперт.
Снос старой элитки как выход из ситуации
В отсутствие новых девелоперских проектов на рынке элитного загородного жилья в Подмосковье, но при наличии спроса на современные дома наметился новый тренд. Часть покупателей все больше обращает внимание лишь на сами земельные участки. А расположенные на них дома рассматривает, скорее, как обременение — как объекты под снос или хотя бы реконструкцию, говорят в NF GROUP.
Реконструкция старого дома в элитном коттеджном поселке в Подмосковье(Фото: Vesco Group)
Такая ситуация характерна, например, на Рублево-Успенском шоссе, где общее количество сделок с элитными земельными участками за год выросло на 40%. «Именно здесь многие старые «дворцы 90-х» фактически продаются как участки под новые проекты», — рассказывает Татьяна Алексеева.
На Новой Риге, по ее словам, активность покупателей увеличилась еще сильнее — в 2,4 раза. При этом купить участок в домом под снос порой даже выгоднее, чем голую землю. «Например, в поселке «Миллениум Парк» участки с домами в старых очередях приобретаются и сносятся ради земли, которая продается за 6 млн руб. за сотку вместо 10 млн руб. в новых очередях», — поясняют в NF GROUP.
Тренд на покупку недостроенных и устаревших домов для последующего их сноса и нового строительства подтверждают и сами владельцы «Миллениум Парка» — компания Villagio, уточняя, что других вариантов получить новый дом в старых частях поселка практически нет. «В старых кварталах «Миллениум Парка» (совокупно примерно 700 домовладений) всего четыре участка в продаже, это фактически менее 1%. Покупатели сейчас подыскивают современные дома, отвечающие последним архитектурным и дизайнерским тенденциям, однако на вторичном рынке таких объектов крайне мало», — отмечает директор по продажам Villagio Realty Екатерина Крапивина.
Кто покупает элитку под снос
Коттедж в поселке «Никольская слобода», построенный на месте снесенного дома(Фото: Vesco Group)
Часть элитных участков с морально устаревшими коттеджами продается хоть и с имеющими на них домами, но сразу позиционируется именно как земельный участок с объектом под снос. На части таких участков дома сносятся самими собственниками и продаются уже освобожденными от построек.
Затраты на снос домов, некогда считавшимися элитными, и последующий вывоз мусора, по данным NF GROUP, в Подмосковье сейчас составляют 5–10 млн руб. В Vesco Group уточняют, что о 5 млн руб. речь идет в том случае, если в доме около 500 кв. м. Однако такие предварительные затраты продавцу выгодны: