Экономист Юрий Горохов: Спрос на новостройки в некоторых регионах уже резко падает
Разница в стоимости квартир в новостройках и на вторичном рынке стала рекордной. По данным за второй квартал, в среднем по стране «квадрат» от застройщика стоит на 60% дороже, чем в старом доме.
В отдельных регионах ситуация ещё острее. Например, в Центральной России цена на новое жильё выше на 80%.
Такое расхождение создаёт риски для покупателей. Допустим, человек берёт ипотеку на квартиру в новостройке, но через какое-то время не может выплачивать кредит. Решает продать недвижимость, чтобы закрыть долг, но на вторичном рынке она уже стоит значительно дешевле. Хотя дом тот же.
В результате, даже продав жильё, владелец может остаться должен банку — разница между полученной суммой и размером кредита ляжет на него.
Рост цен на новостройки начался в 2020 году, когда запустили льготную ипотеку под 7% годовых. Она была доступна почти всем гражданам, что резко увеличило спрос на новое жильё.
Если пять лет назад разница в цене между вторичкой и новостройкой составляла около 10%, то уже через три года она выросла вчетверо. Это нельзя объяснить только тем, что новые дома лучше по качеству. Причиной стал именно «разогретый» спрос, который поддерживали государственные субсидии.
Экономист Юрий Горохов напоминает, что в июле 2024-го массовую льготную ипотеку на новостройки отменили:
— Однако остались другие программы. Например, семейная ипотека для родителей с детьми до шести лет. Сейчас на неё приходится около 80% всех выдач кредитов на жильё. Эта мера по-прежнему стимулирует покупки именно в новостройках, и цены там продолжают расти.
С апреля этого года семейную ипотеку разрешили использовать и для покупки квартир в старых домах, но только в малых городах с низкими темпами жилищного строительства. Таких по всей России меньше тысячи, на сельскую местность программа не распространяется. Поэтому влияния на общую картину это почти не оказывает.
«СП»: Почему новостройки дорожают, а вторичка стоит на месте?
— Увеличение цен на новое жильё связано не только со спросом, но и с удорожанием строительства.
Застройщикам приходится тратить больше на материалы и на зарплаты. Причём строителей, да и вообще работников не хватает. Безработица в стране сейчас на историческом минимуме — около 2,2%.
Вторичный рынок такой поддержки не получает. На старые квартиры не действуют масштабные льготные программы, а ипотека по рыночным ставкам, около 26−30% — становится для большинства покупателей слишком дорогой.
Из-за этого спрос на вторичку ниже, а цены там почти не растут. Более того, многие продавцы готовы сбавлять цену на 5−10%, чтобы быстрее закрыть сделку.
«СП»: Чем опасен ценовой разрыв?
— Большая разница в стоимости жилья в новостройках и на вторичном рынке бьёт по целому ряду направлений. Для покупателей — это риск купить дорогую квартиру, которую потом невозможно будет продать без убытков.
Для семей, которые хотят улучшить условия, обмен старого жилья на новое становится нереальным, ведь вырученных от продажи денег просто не хватит.
Для банков есть опасность, что при продаже залоговой квартиры, если заемщик перестанет платить, вырученная сумма не покроет долг.
«СП»: Какова разница в ценах по регионам?
— Ценовой разрыв не везде одинаков. В Москве и Петербурге он минимален — всего 8% и 4% соответственно. Там всё жильё стоит дорого, поэтому пропорция выравнена.
В некоторых регионах ситуация обратная, например, в Краснодарском крае вторичка дороже новостроек на 14%. Это происходит, когда спрос на новые дома резко падает. Так, в ряде городов продажи новостроек снизились вдвое, особенно в Краснодаре, Красноярске и Самаре.
«СП»: Что будет с недвижимостью дальше?
— По прогнозам, если нынешние условия сохранятся, разрыв в ценах может вырасти с 60% до 65−70% уже к концу года.
Дальнейшее повышение стоимости новостроек возможно, если льготные программы сохранятся, предложение новых квартир останется ограниченным, а строительство — дорогим.
Снизить разницу могла бы заметная корректировка ключевой ставки Центробанка. Если она опустится ниже 10%, кредиты на вторичку станут доступнее, спрос на старые квартиры вырастет, и цены на них постепенно подтянутся к уровню новостроек.
В Центробанке считают, что нынешний разрыв цен — признак «пузыря» на рынке недвижимости. Чтобы он не лопнул и не ударил по финансовой системе, нужно постепенно охладить спрос на кредиты.
Однако если ставки снизятся слишком быстро, интерес к вторичке может резко вырасти, что создаст проблемы уже для застройщиков, — уточняет эксперт…
Внутренняя отделка тоже может заметно влиять на стоимость жилья, но в какой степени — зависит от рынка, региона и конкретного сегмента недвижимости. Если обобщить, то новостройки «под ключ» дороже на 5−20% по сравнению с квартирами «в бетоне».
Причина в том, что застройщик закладывает в цену не только стоимость материалов и работ, но и свою маржу. Покупатели переплачивают за то, что могут заехать сразу, без ремонта.
В регионах с высоким спросом на квартиры «под ключ», например, в Москве и Петербурге надбавка ближе к верхней границе, в провинции — к нижней.
Новостройки без отделки дешевле, но требуют дополнительных вложений и времени на ремонт. Для покупателей, которые хотят сделать всё «под себя» или вложиться в качественные материалы, это часто выгоднее. В пересчёте на готовое жильё разница в стоимости ремонта, сделанного самостоятельно, и готовой отделки от застройщика может составлять до 15−25%.
На вторичном рынке «свежий» ремонт может прибавить 5−15% к стоимости квартиры, но только если он сделан качественно и в нейтральном стиле. Элитный дизайнерский ремонт в обычной «панельке» продавцу не отбить — покупатель скорее заплатит за месторасположение и планировку, чем за дорогие обои. Наоборот, старый или какой-нибудь специфичный ремонт может снизить цену, так как покупателю придётся тратиться на переделку.
Есть и психологический эффект, ведь готовая, чистая квартира продаётся быстрее. Даже при одинаковых характеристиках и цене, покупатели часто выбирают вариант, в который можно заехать сразу. Банк тоже оценивает объект дороже, если он в хорошем состоянии, так как при продаже — в случае невыплат — будет проще найти покупателя.
Вообще в малых городах России можно найти квартиры по цене от 300 тыс. рублей. Напомним, что такова средняя стоимость одного квадратного метра новостройки в Москве! Но тут стоит учитывать, что это, скорее всего, будут скромные квартиры в старых домах или требующие если не капитального, то основательного ремонта.
Для поиска чего подешевле стоит обратить внимание на города с невысокой стоимостью жизни и недвижимости Это, например, Киров, Магнитогорск, Нижний Тагил. Из мест потеплее — Брянск и Саратов. Можно рассмотреть варианты в сельской местности или в пригородах крупных городов.
Чтобы не прогадать, следует заранее определиться с местоположением: какой город или регион вам интересен, какой климат более комфортен? Оцените свои финансовые возможности — сколько готовы потратить на покупку и ремонт. Поищите варианты, съездите на осмотр понравившихся. А после проверки квартиры на юридическую чистоту, обсудите возможность торга.
На дешевой квартире может быть некое обременение, ограничение прав собственника на распоряжение недвижимостью, например, из-за залога, ипотеки, ренты, ареста или ещё каких-то заморочек. Перед покупкой такой квартиры необходимо тщательно проверить наличие и вид обременения, оценить для себя возможные риски и выгоды.
А ещё напомним, что при покупке квартиры, как правило — именно дешевой, к новому владельцу могут перейти и долги за коммунальные услуги, закон не ограничивает такие сделки. Если вовремя не переоформить на себя лицевой счёт, задолженность продолжит копиться.
About The Author
